فسخ معامله ملکی ( شرایط و قوانین برای خریدار و فروشنده)
1401-05-21 08:15:51
انحلال ارادی معامله توسط یکی از طرفین
برای خرید یا اجاره ملک طرفین ملزم به عقد یک قرارداد رسمی و معتبر هستند. حال در بسیاری از شرایط طرفین به دلایل مختلف مانند نارضایتی از مبلغ قرارداد و یا عوض شدن تصمیم آن‌ها، تصمیم به فسخ قرارداد خود می‌گیرند. این امر فرایندی تحت عنوان فسخ معامله ملکی دارد که باید به قوانین و شروط آن توجه لازم را داشت. چرا که با قید برخی بندها مانند اسقاط کافه خیارات می‌توان حق فسخ معامله ملکی تحت هر شرایطی را از طرفین معامله سلب کرد. در این مطلب به‌صورت کامل با شروط و قوانین فسخ معامله ملکی آشنا می‌شویم.
فسخ معامله ملکی چه معنایی دارد؟
به‌طور کلی قوانین، اصطلاحات و عناوین بندهای یک قرارداد می‌توانند بسیار پیچیده و گیج‌کننده باشند. به همین خاطر بسیاری از افراد در هنگام معاملات ملکی، قرارداد ثبت شده را مطالعه نمی‌کنند. در این شرایط ممکن است برای فسخ معامله ملکی موانع زیادی پیش روی هر یک از طرفین به وجود بیاید. به‌طور کلی در اصطلاحات قانونی به برخورداری از حق یا اختیار برهم زدن هر نوع معامله، خیار گفته می‌شود و خیارات نیز به معنای تمام اختیارات هر یک از طرفین برای فسخ قرارداد است. به همین خاطر در صورت وجود بند اسقاط کافه خیارات، یکی از طرفین نمی‌تواند هیچ‌گونه اختیار برای فسخ معامله ملکی خود داشته باشد.
فسخ معامله ملکی به‌صورت کلی به معنای ازبین‌رفتن قرارداد و روابط حقوقی در معاملات ملکی بین طرفین است. در بسیاری از موارد یکی از طرفین معامله به دلایلی مانند خرید ملک با قیمت بالاتر از قیمت عرف، تصمیم به فسخ قرارداد می‌گیرد. فسخ معاملات ملکی می‌تواند برای طرف مقابل ضررهای قابل توجهی داشته باشد. به همین خاطر در قانون بندهایی در نظر گرفته شده است تا طرف فسخ کننده قرارداد، با پرداخت هزینه خسارت طرف مقابل را جبران کند.
تمام این موارد در زیرمجموعه قوانین و شروط فسخ معاملات ملکی قرار می‌گیرد. کلمه فسخ نیز در ابعاد حقوقی به معنای انحلال ارادی یک قرارداد است. یعنی هر یک از طرفین می‌توانند با اراده خود نسبت به فسخ قرارداد عقد شده اقدام کنند.
باید اشاره کرد که برای جلوگیری از بروز مشکل در هنگام فسخ معاملات ملکی، طرفین باید قرارداد ملکی خود را به‌صورت کامل و دقیق مطالعه و بررسی کنند. همچنین استفاده از مشاوره حقوقی موسسه‌های معتبر می‌تواند به طرفین در عقد یک قرارداد مناسب و همراه با حق فسخ بسیار کمک کند.
قوانین فسخ معاملات ملکی را بشناسید
برای فسخ معاملات ملکی در قانون چندین ماده و تبصره وجود دارد اما اصلی‌ترین این مواد، ماده 396 قانون مدنی کشور است. طبق این ماده تمام شرایط فسخ یک‌طرفه قرارداد شامل 10 مورد مختلف هستند که با عنوان خیارات اجرا می‌شوند.
این 10 مورد عبارت‌اند از:
· خیار شرط: ذکر این مورد در قرارداد به این معنی است که طرفین یک مهلت قانونی برای فسخ معامله ملکی بدون پرداخت خسارت(در شرایطی نیز همراه با پرداخت خسارت) در نظر می‌گیرند.
· خیار تدلیس: این مورد زمانی استفاده می‌شود که فروشنده درباره شرایط ملک دروغ گفته باشد.
· خیار ثمن: بر اساس این بند، هرگاه در معامله مال قابل روئیتی، برای پرداخت هزینه آنبین طرفین قرارداد مهلتی تعیین نشده باشد درصورتی که سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد گذشته و در این مدت نه فروشنده مال را به مشتری تحویل داده باشد و نه مشتری هزینه ای به خریدار پرداخت نکرده باشد ، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند .
· خیار رویت (تخلف از وصف): طبق این بند قانونی، هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد و بعد از مشاهده، مورد دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.
· خیار غبن: خیار غبن زمانی ایجاد می‌شد که یکی از طرفین معامله متوجه شود که با انجام معامله دچار ضرر شده و این ضرر هم یک نوع ضرر فاحش و برجسته است. در چنین حالتی برای فرد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
· خیار تخلف شرط: اگر در قرارداد شروطی مشخص شده باشد و هر یک از طرفین این شروط را رعایت نکنند، طرف مقابل می‌تواند طبق بند خیار تخلف شرط قرارداد را فسخ کند.
· خیار تخلف وصف: اگر فروشنده در توصیف شرایط ملک خود دروغ گفته باشد، خریدار می‌تواند از این بند استفاده کند.
· خیار عیب: این بند مربوط به شرایطی است که در ملک عیب‌ونقصی وجود داشته باشد.
· خیار تعذر: در مواردی که هر یک از طرفین نتوانند تعهدات خود را انجام دهند، از این بند استفاده می‌شود.
· خیار مجلس: بر اساس این خیار، زمانی که طرفین قرارداد در مجلس معامله با یکدیگر به انعقاد یک قرارداد می پردازند تا زمانی که آن مجلس را ترک نکرده‌اند می‌توانند عقد را بر هم بزنند.
فسخ معاملات املاک چه شروطی دارد؟
به‌طور کلی فسخ معامله ملکی سه شرط اصلی دارد. شرط اول این است که طرف فسخ کننده اراده انجام این کار را داشته باشد. دومین شرط فسخ معاملات املاک، رضایت کامل طرف فسخ کننده است. در واقع طرف فسخ کننده باید کاملا برای اقدام به فسخ راضی باشد. طرف قانونی در صورت متوجه شدن عدم رضایت طرف فسخ کننده می‌تواند از فسخ معامله ملکی جلوگیری کند. شرط سوم نیز این است که فسخ معامله باید توسط یک فرد متخصص و به‌اصطلاح دارای اهلیت انجام شود. در واقع طرف فسخ کننده باید از نظر مولفه‌های مختلف مانند سن و عقل در مرتبه خوبی قرار داشته باشد.
باید اشاره کرد که فسخ معامله ملکی صرفا به علت پشیمانی از فروش یا خرید ملک ممکن نیست و شما برای فسخ یک‌طرفه باید دلایل موجهی داشته باشید. البته امکان فسخ قرارداد به‌صورت توافقی در این شرایط وجود دارد اما طرف فسخ کننده باید به‌صورت کامل خسارت و زیان طرف مقابل را پرداخت کند. میزان این خسارت به مولفه‌های مختلفی مانند قیمت ملک و شرایط قرارداد بستگی دارد.
عموما تعیین خسارت به‌صورت توافقی بین طرفین قرارداد و طرف قانونی انجام می‌شود. شایان‌ذکر است که در این موارد طرف فسخ کننده باید خسارت بسیار سنگینی را پرداخت کند. به همین خاطر پیشنهاد می‌شود قبل از عقد قرارداد ملکی، حتما تمام شرایط را بررسی کنید. همچنین استفاده از مشاوره حقوقی موسسات معتبر نیز می‌تواند به شما در پیدا کردن راه حلی برای فسخ یک‌طرفه قرارداد کمک کند.
مشاوره در زمینه فسخ معامله ملکی را از مجموعه جاوین بخواهید
با شروط و قوانین فسخ معامله ملکی آشنا شدیم. همان‌طور که اشاره شد، شرایط فسخ این نوع معاملات پیچیدگی‌های بسیار زیادی دارد و به همین خاطر بسیاری از افراد نمی‌توانند به‌درستی از حق خود در این زمینه دفاع کنند.
مجموعه جاوین از بهترین و معتبرترین موسسات فعال در حوزه املاک است که به‌صورت حرفه‌ای خدمات حقوقی در زمینه املاک نیز ارائه می‌دهد. اگر در شهر اهواز به مشاوره حقوقی در زمینه فسخ قرارداد ملکی خود نیاز دارید، استفاده از خدمات مجموعه ما می‌توانید بهترین انتخاب شما باشد.
